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“好房子”国家标准发布 对市场影响几何?

0次浏览     发布时间:2025-04-01 16:12:00    

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

多方推动下,“好房子”国家标准正式落地。

3月31日,住房和城乡建设部发布《住宅项目规范》(以下简称《规范》),要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标,遵循“经济合理、安全耐久,以人为本、健康舒适,因地制宜、绿色低碳,科技赋能、智慧便利”的原则,规范将于今年5月1日起施行。

《中国经营报》记者了解到,近两年,新建商品房市场逐渐向改善型过度,《规范》落地后,将住宅建筑标准整体拔高,好产品供给的示范效应会不断增强,从而驱动换房链条。

层高不低于3米

随着住房供求关系发生变化,建设符合市场需要的“好房子”、提供好服务成为房地产行业发展新模式的重要内容。近两年不少地方持续优化土拍规则、改善土地规划设计条件和套型要求,引导和鼓励房企打造更优质的产品。

今年《政府工作报告》指出,要完善标准规范,推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。

在3月9日举行的十四届全国人大三次会议民生主题记者会上,住房和城乡建设部部长倪虹称,住房和城乡建设部调研了解到,大家对“好房子”有几个“度”需要重点关注,即房间的高度、温度、湿度、净度和亮度,以及采光度。

倪虹指出,“好房子”离不开新科技,住房和城乡建设部接下来一方面将大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品,着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题,另一方面,会积极推广全屋智能。

此次《规范》规定,新建住宅建筑层高不低于3米。卧室、起居室的室内净高不应低于2.6米,局部净高不应低于2.2米,且局部净高低于2.6米的面积不应大于室内使用面积的三分之一。

若利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室时,室内净高不低于2.2米的使用面积不应小于室内使用面积的三分之一。

据了解,此前我国实行的住宅层高标准,是住房和城乡建设部和国家质检总局联合发布的《住宅设计规范》中规定,住宅层高宜为2.80米。“宜”是建议性要求,所以各地具体执行的时候,高低略有不同。

其中,北京市的《住宅设计规范》对于商品房的层高标准是不得小于2.8米,以保证室内净高不低于2.5米。

室内空间方面,《规范》提出,卧室的使用面积不应小于5平方米。厨房的使用面积不应小于3.5平方米。便器、洗浴器和洗面器集中配置的卫生间的使用面积不应小于2.5平方米。

在新建住宅隔音、防渗漏、抗震等性能指标方面,该《规范》对建筑内的电梯、空调室外机等设备传播到卧室、起居室内的噪声,规定了严格的限值。

此外,《规范》还提出了,4层及以上住宅设置电梯;提高阳台等临空处栏杆高度;要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内;要求空调室外机安装在专用平台;规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。

根据住房和城乡建设部发布的公告,该《规范》为国家标准,是一项强制性工程建设规范,全部条文必须严格执行。

这意味着,如果国家或各地现行的建设标准中有不一致的,以新《规范》为准。

对楼市影响几何?

业内关注规范落地后,对市场影响几何。

首先,对于房企而言,层高从2.8米提高到3米,提高隔声指标和隔声性等会增加建筑成本。

不过,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,现在随着智能建造水平提高,造楼机、机器人、装配式的应用,建筑施工效率也在提高,缩短施工时间可节省人力、财务成本。另外,住宅产品品质提高后,会在价格上有所体现。“房子回归居住属性,大宗商品属性,也必然像其他大宗商品一样,会存在品质差异的加成。”

从近两年新房市场销售趋势来看,消费者正在从“有房住”向“住好房”转变,更加注重居住品质和舒适度。改善型项目在热点城市中心区域的去化周期普遍在10个月以下。不少高端改善盘价格虽高,但因产品力突出,仍能实现高去化率。

与此同时,多数核心一、二线城市地方政府在核心区域积极储备地块,支持开发商打造高品质住宅。此外,随着土拍规则松绑,多数城市地块已无销售指导价限制。

《规范》落地后,是否会对开发商存量在售项目造成冲击?一位房企营销负责人告诉记者,从2023年开始,刚需客群大多数开始转向二手住房和租赁居住,新房市场所吸纳的主要是改善型住房需求。

据李宇嘉介绍,近年来新房市场供给的项目,基本上已开始向配套完善、品质优越、服务良好、功能先进的“好房子”靠拢。很多改善型产品,特别是一些低密度的项目,已经开始试行3米层高,在层高、隔声、降噪、安全等方面加大投入,同时加大服务“一老一小”等方面的配套设施投入,甚至开始“内卷”式竞争。

此次《规范》则是针对所有购买新房的人群,将住宅建筑标准整体拔高。他指出:“对于市场上已经面世的改善型住房,开发商竞争的是‘上限指标’,或高限指标,即已经超越了底线指标,所以影响并不是很大。”

总体来看,李宇嘉指出,自2023年以来,新建商品房市场逐渐由改善型需求主导,但符合改善需求的房源比较少。现在《规范》发布以后,新房消费底线标准提高,好产品供给的示范效应会不断增强,从而带动换房链条,包括本不打算换房的人群,也因为看到了综合品质更高、价格更适宜的新房产品,从而驱动改善需求。

同时,换房需求释放出来以后,也会带动二手房挂牌,这对于新市民、年轻人“上车”是有帮助的。“上车以后,由于住房消费成本低,不影响生活消费,更有动力在未来改善居住品质,购置高品质的好房子,从而带动构建先租后买、先小后大,先上车后改善、逐步提升居住福利的梯度购房消费模式,这是我国房地产可持续发展的路径,也是房地产发展的新模式。”他表示。

(编辑:王金龙 审核:童海华 校对:翟军)

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